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                                                    索引號: 000000000-2018-00012 發布機構:
                                                    生成日期: 2018-10-24 廢止日期:
                                                    文 號: 主題分類: 政府文件
                                                    關鍵詞:
                                                    內容概述:

                                                    華池縣人民政府辦公室關于轉發《華池縣不動產統一登記若干問題的處理意見》的通知

                                                    華政辦發〔2018106

                                                    華池縣人民政府辦公室

                                                    關于轉發《華池縣不動產統一登記若干問題的處理意見》的通知

                                                    各鄉鎮人民政府,縣直各部門,省、市駐華各單位:

                                                    縣國土資源局制定的《華池縣不動產統一登記若干問題處理意見》已經縣人民政府第十八屆16次常務會議審議通過,現轉發給你們,請認真貫徹執行。

                                                                       

                                                    華池縣人民政府辦公室

                                                    2018817

                                                    華池縣不動產統一登記若干問題的

                                                    處理意見

                                                    為加快推進全縣不動產統一登記工作,保護不動產權利人合法權益,提高登記質量和效率,根據《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記操作規范(試行)》及市國土局、財政局、住建局、規劃局、國資委《關于不動產統一登記若干問題的處理意見》(慶市國土資發[2017]345號)等相關法律法規規定,按照“尊重歷史、實事求是、便民利民、依法依規”的原則,結合我縣實際,現就當前開展不動產登記中遇到的歷史遺留問題提出如下處理意見。

                                                    一、涉及土地分割的登記

                                                    1、不動產統一登記前,已將國有建設用地使用權面積分攤到戶的,按原分攤面積辦理不動產登記。

                                                    2、不動產統一登記后,未辦理國有建設用地使用權面積分割手續的,由產權單位、業主委員會或國有資產管理部門提出土地分割申請,不動產登記機構按建筑物垂直投影范圍內的土地面積進行分攤,以分攤面積辦理不動產登記。建筑物垂直投影范圍外的公共設施(道路、綠化帶、活動廣場、物業用房等)用地屬全體現住業主共有,只登記不發證。

                                                    二、劃撥土地補辦出讓手續的登記

                                                    3、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的,轉讓房地產時,權利人先到國土資源局簽訂土地出讓合同,繳納土地出讓金后,再辦理不動產轉移登記,土地出讓起始日期為該幢樓首次簽訂土地出讓合同的日期(已約定起始日期的除外)。

                                                    4、已購公有住房、經濟適用房用地按成交價總額(房屋交易計稅總額)的1%繳納土地出讓金;其他劃撥土地補辦出讓手續,仍按原標準繳納土地出讓金。

                                                    、劃撥土地上所建房屋的登記

                                                    劃撥土地上的房屋(已購公有住房、經濟適用房),由用地權屬單位統一向不動產登記機構申請登記,分以下三種情形辦理:

                                                    5、房屋未涉及上市交易的,按照房管部門出具的房屋產權界定書,只對完全產權的房屋進行登記。建筑占地面積按建筑物垂直投影面積計算,國有建設用地使用權類型不變,用途為住宅,按共有方式登記。

                                                    6、房屋涉及上市交易或用地單位申請出讓土地的,繳納土地出讓金后,按國有建設用地使用權類型為出讓、用途為住宅辦理不動產登記。同一房屋所有權已辦理兩次及以上轉移登記,但一直未辦理國有建設用地使用權轉移登記的,現權利人可按最后一次轉移補辦出讓手續,繳納土地出讓金后,辦理不動產登記。

                                                    7、單位辦公樓、住宅樓符合城市規劃配建的商業部分,房屋產權明晰的,將土地分攤到戶,繳納土地出讓金后,按國有建設用地使用權類型為出讓、用途為商業辦理不動產登記。

                                                    四、出讓土地上所建房屋的登記

                                                    8、行政事業單位在出讓土地上修建的職工集資房、經濟適用房,可根據用地權屬單位申請,以土地共有形式或土地分攤到戶形式辦理不動產登記。涉及房屋交易且土地為共有情形的,應取得用地權屬單位同意,按規定完稅后辦理不動產登記。

                                                    9、房地產開發企業、行政事業單位在出讓土地上修建的房屋,一律按原規劃審批用途辦理不動產登記。

                                                    五、已辦理房屋登記但無國有土地使用證的登記

                                                    不動產統一登記以前,對國有建設用地上房屋已登記而開發建設單位未辦理國有建設用地使用權首次登記的個人住宅,不動產登記機構應按“便民利民”的原則予以受理,分以下情形辦理:

                                                    10、國有建設用地使用權權屬來源合法,無權屬糾紛,因原開發建設單位未及時申請辦理國有建設用地使用權首次登記的,不再為原開發建設單位辦理國有建設用地使用權首次登記,按照不動產統一登記程序,直接為不動產權利人辦理不動產登記。

                                                    11、國有建用地使用權權屬來源合法,開發建設單位存在改變用途、容積率等情形而未申請辦理國有建設用地使用權首次登記的,國土部門將相關情況書面函告知規劃、住建(房管)等相關行政主管部門,由行政主管部門依法對該房屋開發建設單位進行處理,并督促其限期補辦相關手續后,房屋產權人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產登記。

                                                    12、原開發建設單位已注銷、下落不明或原開發單位不同意分割登記的,不動產登記機構為房屋產權人辦理不動產登記時,應將有關情況及時告知相關當事人,并在不動產登記簿上記載房屋信息,在附記欄內注記“該不動產未辦理國有建設用地使用權登記”。

                                                    13、國有建設用地使用權無權屬來源證明的,由申請人提供鄉、村、組出具的權屬界定證明,經國土資源管理部門調查確權后,在當地主流媒體公告30日無異議的,房屋產權人憑已取得的房屋所有權證書及申請辦理不動產登記。

                                                    六、土地權屬來源合法但未辦理房屋登記的登記

                                                    14、對于有國有土地使用權證書、無房屋所有權證書或者部分房屋無所有權證書的自建房,按照《不動產登記實施細則》規定,不動產統一登記需提供房屋建設工程符合規劃及房屋竣工驗收資料。屬于縣城規劃區內的房屋由縣規劃部門出具符合規劃材料,屬于各鄉鎮的,由鄉鎮人民政府出具符合規劃建設材料,并由規劃部門加注意見。房屋結構為二層以上且房屋用途為住宅面積超過200平方米的、房屋用途為商服的需提供房屋竣工驗收資料,無房屋竣工驗收資料的提供有資質的檢測單位進行的結構安全鑒定報告,再行受理不動產統一登記。

                                                    15、因歷史原因而未登記的房屋,申請人憑規劃、住建(房管)部門的審查意見,辦理不動產登記。

                                                    七、登記資料不全的登記

                                                    房改房、單位集資建房、單位辦公及附屬用房辦理不動產登記,但是無法提供符合規劃、房屋已竣工驗收登記資料的,本著尊重歷史、解決遺留問題的方針,分類進行解決:

                                                    16、房改房、單位集資建房由原建設單位負責收繳住戶應繳納的土地出讓金、房屋契稅等相關費用,并申請國土資源局、不動產登記機構辦理土地出讓和不動產登記手續。

                                                    17、房改房、單位集資建房已辦理工程建設前期手續,未進行竣工驗收的,由原建設單位負責組織相關單位進行竣工驗收后,由住建局質檢站出具質量監督報告,由不動產登記機構登記發證。

                                                    18、房改房、單位集資建房沒有辦理任何工程建設前期手續的,由住建局規劃股出具符合總體規劃審核意見書,由原建設單位負責委托有資質的檢測單位進行結構安全性鑒定,鑒定結果符合國家規范要求的,由不動產登記機構登記發證。

                                                    八、房屋、土地信息不一致的登記

                                                    19、不動產統一登記前,房屋和土地均已登記但用途不一致的,原記載的土地與房屋用途可保持不變,但應在不動產登記簿及不動產權證書中分別記載用途不一致有關情況。有證據證明原用途登記錯誤的,應依法辦理更正登記。

                                                    20、不動產統一登記后,土地批準用途與實際用途不一致,或房屋實際用途與規劃用途不一致的,土地用途依據用地批準文件或土地權屬來源材料,按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)二級類填寫,房屋用途按照規劃部門出具的建設用地規劃許可證用途填寫,規劃用途不詳的,依據土地用途填寫或由規劃部門確認后填寫。

                                                    21、房、地證載面積和實測面積不一致的,應按照以下情形辦理:

                                                    1)因歷史原因造成房屋證載面積和實測面積不一致的,按照房管部門出具的面積認定材料進行登記。

                                                    2因改、擴建造成的房、地證載面積和實測面積不一致的,申請人須持規劃、住建(房管)部門出具的認定其建筑合法、面積合規的證明,按實測面積為其辦理不動產登記。否則,按原證載面積辦理登記。

                                                    3)實際測量面積大于原批準面積或頒證面積在3%誤差范圍,總面積誤差不超過60平方米的且宗地四至與實際一致的,依據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十六條規定按實際面積直接確權登記;對于實際測量面積大于原批準面積或頒證面積超出3%誤差范圍宗地四至與實際一致的,對國有出讓土地使用權中超出部分由原用地單位按補繳出讓金后直接確權登記;對國有劃撥土地使用權補繳出讓金后直接確權登記。

                                                    4)對實際測量面積小于原批準面積或頒證面積(可注明面積減少原因,如建筑紅線、小城鎮改造等)的按照實際測量面積登記。

                                                    5不動產登記成果由其他坐標系向“2000國家大地坐標系”轉換時,面積誤差在3%之內,總面積誤差不超過60平方米的,以轉換后面積為準辦理登記。

                                                    22、同一不動產登記單元,分別辦理了國有土地使用證和房屋所有權證,房屋多次發生交易并辦理了產權轉移登記,但國有建設用地使用權未變更,造成房地權利人不一致的,在繳清相關稅費的前提下,不動產登記機構應將兩證收回,雙方當事人簽署知曉該情況的《具結書》后,為現房屋所有權人辦理不動產登記。若因土地權利人下落不明等原因,確實無法提供原國有土地使用證的,由不動產登記機構在當地主流媒體公告30日無異議的,注銷原國有土地使用證,再辦理不動產登記。

                                                    九、商品房預售與不動產登記

                                                    23、新建商品房辦理預告登記、首次登記時,必須堅持一體登記原則,防止出現新的房地主體不一致情形。房管部門在辦理商品房預售許可時,應依法審查土地權屬來源狀況,對土地權屬來源不明或存在改變規劃用途、超規劃紅線等違法行為的,不得核發商品房預售許可證。開發企業取得商品房預售許可證明后,應當按照國家有關規定將預售合同報房管部門和不動產登記部門登記備案,確保形成房地一體的唯一的不動產單元號。

                                                    十、建筑物跨宗地的登記

                                                    24、同一建設項目跨宗地且宗地出讓年限不一致的,根據權利人意愿,按照跨越宗地較晚的終止日期或較早的終止日期,修正土地出讓年限,需補繳出讓金的補辦土地出讓手續后,辦理不動產首次登記;不需補繳土地出讓金的,直接辦理不動產變更登記。

                                                    25、建筑物超出原宗地界址或跨宗建設,并已取得房屋所有權證的,查明超出界址原因,存在違法用地行為的,告知國土資源管理部門依法查處后,按處理結論辦理不動產登記。未取得房屋所有權證的,申請人提供國土資源管理部門和規劃部門出具的宗地界址調整批準文件后,辦理不動產登記。

                                                    十一、房地產超占用地面積的登記

                                                    26、按照“少不補,多必處”的原則,對于超占的用地面積,由國土資源管理部門依法查處,在符合規劃條件無權屬爭議的前提下,經鄉、村、組同意,補辦相關用地手續后,辦理不動產登記。

                                                    十二、綜合企業用地分用途的登記

                                                    27、已按“綜合用地出讓年限50年”辦理登記,現建設單位申請按房屋規劃用途區分住宅、商業用地使用權的,使用期限在原出讓時限基礎上,按住宅用地不超過50年、商業用地不超過40年的最高年限計算,不動產登記機構受理登記。建設單位若申請住宅用地按70年登記,超出綜合用地年限的按規定繳納出讓金后,辦理不動產登記。

                                                    28、已按“企業用地出讓年限50年”辦理登記的,因現行分類標準中已無“企業”類型,建設單位申請按實際用途登記的,使用年限在原出讓年限基礎上按商業用地不超過40年,工業用地不超過50年的最高年限辦理不動產登記。

                                                    十三、抵押登記

                                                    29、劃撥土地上依法取得的建(構)筑物申請抵押的,不動產登記機構在辦理不動產登記時,應在不動產登記簿及不動產登記證明附記欄注記:“該不動產的國有建設用地使用權類型為劃撥,依法拍賣該房地產,或通過其他方式依法實現抵押權時,應首先補繳土地出讓金后,抵押權人方可優先受償”。

                                                    30、整宗土地已抵押,地上不同權利主體的房屋所有權人申請登記的,應按照以下情況辦理:

                                                    1)抵押人與土地權利人一致時應先辦理土地抵押權注銷登記;抵押人與土地權利人不一致時,抵押權人出具《知曉函》同意后,房屋所有權人可直接申請辦理不動產登記。

                                                    2)對原國有建設用地已設立抵押權,申請繼續設立在建建筑物抵押權登記、預購商品房抵押權預告登記的,在當事人提交了現抵押權人出具的《知曉函》同意后,辦理不動產登記。

                                                    十四、拆遷安置戶房屋辦理不動產登記的問題

                                                    31、屬原建設單位拆遷的,由建設單位與安置戶共同申請,憑政府批準文件、拆遷安置協議和完稅證明辦理不動產登記;屬委托有第三方拆遷安置的,由第三方與安置戶共同申請,憑政府批準文件、拆遷安置協議和完稅證明辦理不動產登記。

                                                    十五、拍賣所得的鄉鎮國有建設用地使用權辦理不動產登記的問題

                                                    32、在企業改制過程中依法拍賣競得的鄉鎮國有土地建設用地使用權,依據拍賣土地時繳款票據、拍賣成交確認書、簽訂的合同,經縣國土資源局加注意見后按出讓方式為申請人辦理不動產權證書,土地性質為國有。

                                                    十六、其他

                                                    33、不得通過不動產登記對小產權房合法化。

                                                    不動產登記過程中遇到的相關問題按本處理意見辦理,國家、部、省出臺的相關政策與本意見不一致時,以新出臺的政策為準。


                                                    【字體: 
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